Главная » Помощь при продаже » Возьмите с собой на сделку к нотариусу независимого сопровождающего.

Возьмите с собой на сделку к нотариусу независимого сопровождающего.

Справка о дееспособности при продаже квартиры

При оформлении сделок с недвижимостью, в частности, продажи квартир, большое значение имеет определение дееспособности гражданина, который является владельцем жилья. Нередки случаи, когда после оформления сделки купли-продажи у нотариуса, родственники продавца заявляют о его недееспособности с предоставлением результатов судебно-психиатрической экспертизы и решения суда. В таком случае сделка продажи квартиры аннулируется через суд, квартира возвращается собственнику, а покупатель несет все издержки.

Гораздо больший финансовый урон покупатель может понести при покупке квартиры по ипотеке, если дееспособность продавца на момент сделки будет поставлена под сомнение.

В случае доказательств недееспособности владельца жилья, ему возвращается право собственности на него, а покупатель будет продолжать выплачивать ипотеку банку, поскольку взятые под залог квартиры средства уже им потрачены на приобретение этой квартиры.

Чтобы обезопасить себя от подобных неприятностей, необходимо серьезно озаботиться дееспособностью лица, совершающего сделку. Не стоит считать, что даже серьезное психическое заболевание можно определить непрофессиональным взглядом, исходя из поведения и речи продавца квартиры. Для ряда серьезных психических заболеваний характерны довольно длительные процессы ремиссии, при которых недееспособные граждане ведут себя в быту совершенно адекватно, демонстрируя высокие интеллектуальные способности и навыки культурного поведения.

Обычно нотариусы советуют получить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Но справка из ПНД и НД не определяет дееспособности лиц, а всего лишь удостоверяет, стоят ли они на учете в этих учреждениях. Самый надежный способ определения дееспособности гражданина – консультация психиатра.

Справка от психиатра о дееспособности при продаже квартиры

Хочу продать квартиру.а купить другую-ниже этажом.Потребовалась справка от психиатора-так как я стою у него на учете по болезни инвалид 2 гр.Справку получила но там написано что есть основания для рассмотрения вопроса о дееспособности в судебном порядке.Я являюсь собственником 3 долей квартиры из5.Одна доля у дочки .одна у сына.Они согласны на продажу.и со мной не проживают и не прописаны.У всех свое жилье.Но почему дали такую справку .что в судебном порядке?И что делать?

Дееспособность при продаже квартиры

Уточнение клиента:

10 Февраля 2015, 10:45

Речь идет не о вас, что она (дееспособность) у вас не вызывает сомнений, вы в суде так же будете говорить, что дееспособность продавцов не вызывала сомнений. Для суда ваши слова -не доказательство, а вот если нотариус скажет, это основание и доказательство, что человек на момент сделки был дееспособен!

Дееспособностью называют способность человека свободно действовать в соответствии со своей правоспособностью. Эти действия могут служить ему для реализации своих прав, могут давать ему новые права, но также налагать на него обязанности и ответственность за свои действия.

Дееспособность также означает, что человек понимает значение своих действий, и осознает их последствия.

Далее рассмотрим два варианта::

1. Если вы сами являетесь пожилым человеком, страдаете какими — либо заболеваниями, которые могут оказывать влияние на способность понимать значение своих действий, перенесли инсульт, инфаркт, страдаете диабетом, расстройством памяти и т.д., и при этом опасаетесь, что ваше завещание или какая-либо другая ваша сделка будут оспорены вашими родственниками или другими заинтересованными лицами — вам следует предпринять ряд важных действий.

Каждый гражданин с момента своего рождения обретает дееспособность постепенно:

Уточнение клиента:

Аесли в договоре купли продажи будет прописано, что продавцы должны предоставить справки до регистрации?

10 Февраля 2015, 09:11

Заключайте договор через нотариуса, а не в простой письменной форме, нотариус проверяет дееспособность визуально, и в случае признания сделки недействительной по факту какого-то психическое заболевания, нотариус будет приглашен в суд, и даст пояснения, чт на момент совершения сделки был здоров и соображал, что делал.

  • Дети до 6 лет – абсолютно недееспособны.
  • Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними – имеют «дееспособность малолетних». Малолетние не могут нести ответственность за свои действия (за них действует и отвечает родитель или опекун).
  • Лица от 14 до 18 лет – частично дееспособны. Сделки с квартирами они могут осуществлять сами (т.е. подписывать договоры), но лишь при письменном согласии родителей или опекунов.
  • Полная дееспособность гражданина наступает по достижении им совершеннолетия, т.е. 18-ти лет (Откроется в новой вкладке.”>ст. 21 ГК РФ). С этого момента человек полностью сам несет ответственность за свои действия.

Применительно к сделкам с недвижимостью дееспособность означает, что Продавец может самостоятельно реализовать свои права в отношении квартиры (т.е. совершать сделки) и нести ответственность за свои действия.

Сделка, заключенная недееспособным гражданином, является Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

Что такое справка НД, ПНД и как ее получить?

Эти документы получаются в наркологическом диспансере и психоневрологическом диспансере (НД и ПНД). Заказать справки ПНД и НД могут любые граждане, не только для осуществления операций с недвижимостью, но и для трудоустройства.

В чем необходимость получения этих документов:

  • В Москве ежегодно совершаются более 1 000 незаконных операций с недвижимым имуществом. Преступная схема основана на невменяемости владельца, учете его в ПНД или НД, неполном праве собственности в виду каких-либо ограничений или неполноценности в психологическом здоровье.
  • Считается, что хороший риелтор всегда предоставляет своим клиентам полный пакет документов, который также включает в себя справки НД и ПНД. В результате, это ускоряет процедуру оформления.

Отказ предоставить документ можно расценивать как тревожный звоночек, и в случае отсутствия справки лучше вообще отказаться от каких-либо сделок, даже от внесения залога. Если суд подтвердит ограниченное право владения продавца, покупатели потеряют залог и им могут не вернуть оплату за квартиру или дом. Больше информации о том, для чего нужна справка НД и ПНД и какая ее стоимость, вы можете получить в Центре кадастра и регистрации «Стар Сервис».

Возьмите с собой на сделку к нотариусу независимого сопровождающего.

Именно этот человек будет вашим ценным свидетелем, который сможет дать суду показания, касающиеся вашего адекватного поведения в день сделки и настойчивого желания ее совершить. Также хорошими свидетелями будут люди, которым вы задолго до совершения сделки и после сделки говорили о своем намерении именно так распорядиться своим имуществом.

2. Если вы собираетесь совершить сделку с пожилым человеком.

В основном речь идет о том, когда именно вы приобретаете имущество. Никто практически не оспаривает сделки по покупке недвижимости пожилыми людьми.

Вам особенно нельзя пренебрегать уже изложенными мной советами.

Требуйте справку от психиатра.

В случае покупки недвижимости ни в коем случае не занижайте стоимость в договоре с целью уклонения от уплаты налогов — в данном случае налог на прибыль это проблема продавца. Ведь в случае признания сделки недействительной, последствием является двусторонняя реституция — каждая сторона возвращает другой все, что получила по сделке.

Справки из нарко и психоневрологического диспансеров при покупке квартиры:

Мы покупаем квартиру, но продавец не успевает до сделки предоставить мправки из нарко и психоневрологического диспансеров. Договорились, что он предоставит нам эти справки после сделки, но до момента регистрации. Но будут ли иметь эти справки законную силу, если сделка уже совершена? Возможно следует указать пункт о справках в договоре купли продажи?

10 Февраля 2015, 00:10 Елена, г. Москва

В случае, если у вас возникают сомнения — не совершайте сделку!

В любом случае, не будет лишней консультация у юриста прежде, чем вы решите что-то натворить. Ведь в случае совершения ошибки вы понесете гораздо большие расходы.

У продавца квартиры надо требовать справку из психдиспансера

Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья — лотерея. Как бы тщательно не проверяли квартиру перед покупкой, стопроцентных гарантий на юридическую чистоту и нерасторжимость сделки купли-продажи впоследствии не дает ни одно агентство. Любую сделку можно оспорить, а квартиру у добропорядочных покупателей изъять. Достаточно бывшему владельцу квадратных метров полежать в психбольнице, получить справку, что он не понимает, что творит, как на вполне законных основаниях он вправе претендовать на проданную им собственность.

Москвич Алексей Филатов тоже показал такую справку. Суд встал на сторону слегка невменяемого гражданина, и решил вернуть ему квартиру. Такие ситуации не редкость. Далеко ходить не надо. У Алексея Филатова была жена, а муж и жена, как известно— одна сатана. Они вместе пили, били детей, оба лишены родительских прав, каждому досталось по однокомнатной квартире, которые они продали и получили справки у психиатров. Теперь в одном суде, пользуясь услугами одного адвоката, они отстаивают права на когда-то принадлежащие им квартиры. Эти два случая не то, что вызывают подозрение, а смахивают на заранее отработанную схему.

из сообщения Бориса в LiveCity Мои родители купили в Люблино однокомнатную квартиру. Прожили в ней год. И вдруг как снег на голову из суда пришла повестка: жилплощадь продана с нарушением закона. Бывший хозяин нашей квартиры оказался не совсем нормальным человеком. Этот факт ему не то, что мешает жить, наоборот, помогает обратиться в суд, и отстаивать права на ранее принадлежащую ему жилплощадь, купленную нами на законных основаниях.

В такие дома переселяют москвичей из хрущево Источник transmoud.ru

“Сюрприз” от бывшего хозяина квартиры

Никаких сомнений при покупке квартиры у семьи музыкантов Авалиани не возникало. Однушка в Люблино два года назад стоила пять миллионов рублей. Не то, чтобы дешево, но и не дорого. Средняя цена по тем временам. Получена квартира по договору соцнайма. Бывший владелец квадратных метров Алексей Филатов только-только получил ее после выселения из отжившей свое пятиэтажки. Он получил социальное жилье и тут же его приватизировал. Первичный владелец, одинокий дедуля, без пяти минут пенсионер, в разводе, имеет взрослых детей. Зачем квартиру на юрчистоту “пробивать”? С юридической точки зрения чище не бывает. И вдруг как гром среди ясного неба: повестка в суд.

То вменяемый, то невменяемый хозяин квартиры

Дедуля оказался фрукт еще тот. За свою бурную жизнь он имел, только официально зарегистрированных трех жен, причем каждый раз брал их фамилии. Он был Ларичкиным, Даниляном, сейчас вот Филатов. Многодетный отец имел пятерых детей. Правда, лет двадцать назад его лишили родительских прав. Кроме детей он разводил кошек, которые в невероятных количествах жили в его квартире. Всю свою долгую шестидесятилетнюю жизнь он выпивал и к старости заработал себе алкоголизм третьей степени. Если бы заранее знать о его сомнительном прошлом. Но, говорят, знал бы прикуп, жил бы в Сочи.

“Город без проблем” на GZT.RU Попробуйте наш новый сервис “Город без проблем”, созданный специально дл того, чтобы помогать жителям Москвы решать возникающие у них проблемы Если вы столкнулись с какой-то сложностью и не знаете, как с не справиться, напишите нам. Мы попытаемся разобраться в ситуации, спроси совета у специалистов и расскажем, куда идти, звонить или писать вооружим необходимыми законами и даже дадим образцы документов дл заполнения.

После продажи московской квартиры, как часто водится в таких случаях, бывший москвич переехал в деревенский домик в глубинку— в Калужскую область. Ровно через год гражданин Филатов появился в столице с огромным желанием вернуть свою бывшую жилплощадь. Он нанял адвоката, и каким-то образом оказался в подмосковной психбольнице № 2.

В такие избы переезжают москвичи, которые продали свои квартир Источник GZT.RU, фото Абрамов Денис

В лечебнице для душевнобольных он прошел экспертизу, в которой черным по белому написали: “на момент сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими”.

Мир не без добрых людей

Одному дедуле-алкоголику не справиться со сложной схемой: приватизация-продажа-покупка недвижимости. Но, мир не без добрых людей. Несколько лет назад в его жизни появился ангел-хранитель. Он с супругой, – на тот момент они еще были женаты, – познакомился с благодетельницей Татьяной Ермак, бывшей сотрудницей Минимущества, которая в тот момент была обычной пенсионеркой с личным шофером. Она пожалела безработную семейную пару и пристроила их в свой подъезд консьержами. “Подняла их со дна клоаки”,— как утверждает сама Татьяна Ермак. И стала активно участвовать в их судьбе. Поила их, кормила, подсказала, что если фиктивно развестись, то после сноса дома можно получить две отдельные квартиры. Помогла приватизировать полученное жилье. Надоумила продать. Бывшая чиновница подыскала домик разведенным супругам в трехстах километрах от Москвы. Сердобольная пенсионерка первые полгода даже ездила их навещать. После продажи квартиры они расстались большими друзьями. Часть денег от продажи она взяла себе на вполне законных основаниях: сколько лет она их кормила из собственного кармана. А квартиру жены Филатова, вообще, оформила на себя. Зато им домик на свежем воздухе купила.

По мнению специалистов МИЭЛЬ “Деятельность мошенников направлена, в первую очередь, на, так называемые, незащищенные слои населения, к которым относятся одинокие старики; люди, страдающие алкоголизмом, недееспособные или ограниченно дееспособные. Чаще всего мошенники переоформляют их квартиры по доверенности на какое-либо подставное лицо, которое затем выставляет эти объекты на продажу. Бывших владельцев выписывают из квартиры и переселяют в отдаленные районы, зачастую за пределами Московской области, в лучшем случае— в простой деревенский дом. Но бывают ситуации, когда переселение осуществляется в полуразрушенные дома или, когда в каком-либо заброшенном частном доме прописываются десятки человек”. Подробнее

Семья Кирс из Хабаровска попали в лапы к квартирным мошенникам Источник youtube.com

“Встать, суд идет”

Никто и никогда не видел старика Филатова. Точнее на суд, который длится уже больше года, он ни разу не явился, его интересы представляет адвокат. Видели его два года назад, когда покупали квартиру семья Авалиани. Видел риэлтор, который ее продавал. Видела нотариус, которая давала доверенность. Видела Татьяна Ермак. И все в один голос утверждают, что более нормального и адекватного человека они в жизни не встречали. Но суд это не убедило. Как и не убедило мнение специалистов института судебной психиатрии имени Сербского. Психиатры поставили под сомнение заключение экспертизы подмосковной психбольницы №2. На их профессиональный взгляд экспертиза проведена некорректно, пациент отвечал не на те вопросы, проходил не те тесты. Но суд не принял это во внимание, и повторную экспертизу не назначил.

Статистика На вторичном рынке недвижимости Москвы ежегодно по решению суда расторгается 75–80 тысяч совершенных сделок.

Одни вопросы, и ни одного ответа

Перед тем как лечь в психлечебницу Филатов подписал доверенность адвокату, чтобы тот защищал его в суде. Сам документ составлен в то время, когда Филатов, согласно заключению экспертов психбольницы № 2, уже не понимал значение своих действий и ими не руководил. Получается, человек одновременно может быть вменяемым и невменяемым. В магазин идет вменяемым, а домой возвращается уже невменяемый. Квартиру продал невменяемый, а нотариальную доверенность дал вменяемый.

Нотариусы, не имея медицинского образования, пишут на доверенности: “Дееспособность проверена” Источник РИА Новости/ Михаил Фомичев

Нотариус За все свои действия отвечает своим имуществом. Нотариус обязан проверить дееспособность гражданина при удостоверении любой сделки. На доверенности есть надпись: “Дееспособность проверена”. При этом нотариус не имеет медицинского образования. В судебных разбирательствах нотариуса привлечь практически невозможно.

В 2008 году судили банду квартирных аферистов. На скамье подсудимых оказалось 19 человек, риэлторы, милиционеры, сотрудница РЭО и нотариус. Их обвиняли в незаконном завладении жильем.

Для семьи Авалиани, которые продали гараж, машину, земельный участок, взяли кредит, и купили квартиру, потерять все в одночасье было огромным потрясением.

– Мы предлагали за свой счет провести повторную психиатрическую экспертизу, но суд отказал,— сказал хозяин арестованной квартиры Борис Погорелов.— Мы сами пытались, что-то выяснить, даже ездили в деревню, где прописан Филатов, но дом давно стоит заколоченный. К гадалке ходить не надо, всем и так ясно, что мы нарвались на мошенников.

По закону, если в ходе судебного разбирательства решено вернуть квартиру бывшему владельцу, то он, в свою очередь, возвращает деньги покупателю. Но расписку о получении денег Филатовым суд поставил под сомнение. Он находился в тот момент в невменяемом состоянии и не отдавал отчета своим действиям. Суд сделал выводы, что вроде он их и не получал.

Заместитель генерального директора “МИЭЛЬ— Брокеридж” по правовым вопросам Ирина Шугурова: “Крупные компании дорожат своей репутацией, поэтому при обращении к известным, зарекомендовавшим себя риэлторским компаниям, риски столкнуться с мошенниками минимальны. Те, кто занимается мошеннической деятельностью, не являются ни сотрудниками компаний, ни частными маклерами и, более того, стараются обходить крупные компании при продаже сомнительных объектов”. Подробнее

Но, даже в фирмах по недвижимости случаются проколы. И проверки на профессиональном уровне не панацея.

из сообщения Иван в LiveCity Мы покупали жилплощадь по ипотеке. Ее тщательно проверили банк, который давал кредит, страховая компания, фирма по недвижимости. Когда мы пришли в паспортный стол, оказалось, что на нашей площади прописана женщина. Квартиру нам продал молодой человек, а его бабушка была пациентом психиатрической лечебницы. Старушку из домовой книги в течение двух недель выписали, проблем не возникло, но как мог банк, страховщики, и риэлторы это пропустить? Раз в полгода к нам приходит та самая бабуля. Единственное, что она помнит, – где раньше жила. Старушка подходит к двери, скребется, тихо скулит, и просится домой, откуда ее давно выписали.

Про квартирных мошенников Источник www.youtube.com

Пригласить на сделку психиатра и нарколога

Ни один риэлтор, ни одно агентство не может дать стопроцентной гарантии нерасторжимости сделки, то есть подтверждения, что купленная квартира безраздельно принадлежит вам и в ближайшее время на нее не посягнет кто-нибудь из бывших владельцев.

– Схема изъятия квартир у покупателей отработана с разными вариациями. Бывает, психиатры ищут среди алкоголиков и наркоманов таких клиентов. Они их не ставят на учет, а выдают нужную справку уже после продажи ими квартиры,— рассказал частный маклер Александр Григорьев.

Данные диспансеров информация закрытая. Справку из ПНД или наркологического может получить либо сам человек, либо риэлтор, если у него есть связи в органах, которые могут направить соответствующий запрос в медицинское учреждение.

Александр Григорьев рассказал такой случай. Человек накануне сделки напился и попал в ДТП. Утром пришел к нотариусу. Продал квартиру, а через некоторое время решил ее отсудить. Предоставил справку, что он был лишен прав, находясь в состоянии алкогольного опьянения, плюс получил сотрясение мозга. Сделка была расторгнута.

Подводные камни при покупке квартиры Источник youtube.com

— Чтобы себя обезопасить, за несколько дней до сделки купли-продажи продавец должен взять справку из психоневрологического и наркологического диспансера,— сказал частный маклер Александр Григорьев,— Продавцу стоит объяснить, что мы живем в мегаполисе, где все случается, чтобы он отнесся с пониманием и принес справки из диспансеров. Если он обижается и отказывается, это первый тревожный звоночек. Лучше в эту сделку не ввязываться.

По словам Александра Григорьева, даже такие медицинские документы никакой гарантии не дают. Может, стоит приглашать на оформление купли-продажи нарколога, психиатра, а у продавца брать анализы на наркотики, алкоголь и психотропные препараты?

– Ни один продавец не согласится пройти освидетельствование врачей и сдать анализы. Кому понравится, что его подозревают,— сказал частный маклер,- да и сам врач будет присутствовать на сделке только в случае, если у продавца есть подтвержденный диагноз.

Всех проверить на детекторе лжи

Если в ситуации с квартирой Филатова всех проверить на детекторе лжи, может “мутное” дело стало более прозрачным.

– В нашей стране на детекторе лжи можно проверить только с согласия самого человека,— объяснил адвокат Олег Сухов,— мошенничество в сфере недвижимости не редкость. Покупателю стоит обращать внимание на продавца. Если хозяин квартиры входит в категорию граждан из социально не защищенных слоев, то есть неработающий или пенсионер, это определенный риск для совершения сделки. Уголовное дело по факту мошенничества в сфере недвижимости возбуждаются редко, а в данном случае нет продавца, против кого тогда возбуждать дело?

Квартиру вернуть. Деньги не возвращать. Теперь ее спокойно можно выставлять на продажу.

Никто не хочет купить квартиру на Люблинской улице в доме 9, корпус 2?

Как не остаться с “носом” при покупке жилья

Есть два способа проверить юридическую чистоту квартиры: сделать это самостоятельно или поручить агентству недвижимости.

Как проверить подлинность документов на квартиру. Подробнее

Поделиться:
Нет комментариев