Главная » Помощь при продаже » Продажа квартиры с долгами по жкх. Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Продажа квартиры с долгами по жкх. Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Документальное отражение в договоре

Купить квартиру с долгами можно, но делать это нужно обдуманно и правильно.

Если продавец сообщил о наличии долга, то следует обговорить с ним вопрос его погашения. Достигнутые сторонами договоренности должны найти отражение в договоре. Решать этот вопрос устно не рекомендуется во избежание проблем в дальнейшем.

Подобный пункт можно включить в сам текста договора. Фактически в нем указывается, в зависимости от выбранного варианта, что продавец обязуется погасить имеющиеся коммунальные долги или покупатель берет их оплату на себя. Помимо этого можно составить и отдельное письменное соглашение о переводе коммунальных долгов на покупателя. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. В любом случае перевести свои долги на иное лицо можно при отсутствии возражений по этому поводу УК.

О желании произвести продавцом такую уступку своих долгов управляющая организация должна быть обязательно уведомлена.

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта. В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию. Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать

Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?

Можно ли продать квартиру с долгом?

Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов. Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам. Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.

Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.

Возможно ли это

Законодательно продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не запрещена. Но продавец должен помнить, что скрыть данный факт ему не удастся. Ведь оформить право собственности на недвижимость можно только при получении выписки из лицевого счета. В ней указывается наличие или отсутствие задолженности по коммуналке.

Выделяют два способа, при применении которых продажа и купля квартиры становятся возможными. При этом важно достигнуть обоюдного согласия между сторонами.

Разрешается составление промежуточного договора о том, что аванс был внесен. В нем отмечаются все условия, на которых совершается сделка. После того, как долг будет погашен, квартира продается по ранее оговоренной цене.

Вторым вариантом является уменьшение суммы сделки на размер долга. В этом случае новый собственник должен погасить задолженность перед управляющей компанией самостоятельно. Но при этом продавец должен рассчитывать только на честность покупателя. Ведь фактически он не несет ответственности за задолженность.

Стоит помнить о некоторых важных моментах при продаже недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам. Жилье может быть арестовано судебными приставами. В этом случае продажа будет невозможной до того момента, пока полная сумма не будет выплачена.

Осложниться ситуация может в том случае, если произойдет отключение ресурсов. Приобретать недвижимость без газа, воды и света вряд ли кто-то захочет.

Читайте также, как разделить коммунальные платежи между собственниками квартиры.

Подписание предварительного договора купли-продажи:

В предварительном договоре стороны вправе прописывать условия погашения или перехода задолженности. Этот вопрос они могут решить до заключения основного договора купли-продажи. Если же предусмотрена передача суммы покупателю, то этот вопрос описывается в предварительном и основном договоре.

Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Такая практика достаточно распространена, когда поменяется владелец. Почему-то многие думают, что проще всего требовать погашение задолженности с нового владельца жилой площади. Здесь новому собственнику бояться нечего: правильно составленный договор купли-продажи защитит его от этих посягательств. Поэтому, не стоит опасаться угрозы судебного разбирательства, которым могут пугать представители УК.

Как продать квартиру с долгом по квартплате?

Продажа квартиры или комнаты может осуществляться только в том случае, если недвижимость принадлежит продавцу на правах личной собственности.

При сделке покупатель потребует не только свидетельство на право собственности, но и другие документы необходимые для оформления договора купли-продажи, включая справку о долгах за ЖКУ.

В том случае, если квитанции с долгом продолжают упорно поступать на новых владельцев недвижимости, просто нужно необходимо предпринять некоторые шаги.

После проведенной сделки покупатель должен в самые ближайшие сроки уведомить ЖЭК или УК о смене собственника. Это нужно сделать по той причине, чтоб осуществилась замена лицевого счета, на который будут начисляться платежи за предоставление услуг ЖКХ уже на нового собственника.

Часто задаваемые вопросы:

В практике заключения сделок с недвижимостью, за собственниками которой, существуют долги за ЖКУ, возникают вопросы отчуждения, связанные с владением частью имущества, задолженностью образовавшейся по вине квартиросъемщика и другие.

Важно! Заявление о смене собственника пишется от руки в произвольной форме и относится в УК лично или отправляется заказным письмом по почте. Если поставщиками услуг несут ответственность несколько разных компаний, то уведомить нужно каждую в отдельности.

Требования выплатить долги прежних хозяев жилья незаконны и расцениваются, как вымогательство, если человек купил квартиру и платит все вовремя. Наказание за эти действия отражены в статье 163 УК РФ. Также не обязан новый владелец недвижимости и распространять сведения о прежнем владельце (новый адрес проживания бывшего хозяина и др.)

Сама по себе покупка квартиры с долгами по ЖКХ не так страшна, необходимо лишь знать свои права и иметь возможность документально подтвердить их.

8 (499) 703-35-33 доб. 766 (Москва)

8 (812) 309-06-71 доб. 420 (Санкт-Петербург)

Что входит в долги по ЖКХ?

Перед тем, как продать квартиру с долгами по коммунальному платежу, нужно погасить все долги. К обязательным платежам относятся:

  • начисления за капитальный ремонт дома.
  • взносы, направляемые на содержание помещений и территорий общего пользования: лестничные клетки, двор, подвалы, коммуникации.
  • электроэнергия.
  • отопление.
  • газоснабжение.
Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Сделка по отчуждению недвижимого имущества отличается особой сложностью, а покупателю и продавцу необходимо предусмотреть множество нюансов, чтобы не упустить ничего важного. Одним из этапов заключения сделки является проверка объекта на наличие обременений и задолженностей по оплате коммунальных услуг. Как быть покупателю, если недвижимость понравилась, но есть непогашенные долги по услугам ЖКХ?

Немаленькие задолженности, по большей части, возникают потому, что, по закону, поставщики ресурсов не вправе полностью отрезать поставки отопления и холодной воды в квартиру. Этот факт и дает возможность людям собирать огромные долговые суммы по услугам ЖКХ.

Подводные камни для покупателя

Переход долга на покупателя:

Перевод долга на покупателя осуществляется с помощью письменного обязательства последнего, которое может быть заверено нотариусом.

Не забудьте, что перевод долга может быть осуществлён только с согласия кредитора, в данном случае управляющей компании.

В договоре также отдельным пунктом может быть указано, что имеет место переуступка долга новому собственнику.

При совершении любых сделок ее стороны несут определенные риски.

Покупателям пред подписанием бумаг следует внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы. Важно выяснить, является ли данное лицо законным собственником, в порядке ли у него документы на квартиру, нет ли обременений, ни идет ли судебный спор по данной квартире. Если покупатель соглашается на оплату долгов за ЖКУ, то здесь тоже нужно быть внимательным. Особенно, если продавец предлагает просто увеличить сумму покупки, а долги хочет платить сам. Нужно проверить имеются ли на самом деле долги, в каком размере и за какой период.

Взыскиваться могут долги лишь за последние три года.

Соглашение об оплате коммунальной задолженности должно быть письменным. При этом нужно точно указать, в какой сумме, за какой период обязуется покупатель погасить долг. Если вы стали владельцем квартиры, но не подписывали соглашений о принятии на себя долгов, то оплачивать их не нужно.

Что делать, когда УК настаивает на оплате? Можно предоставить им письменный ответ с указанием даты, с которой стали собственником указанного жилья. А также написать о том, что соглашения об оплате долгов бывших собственников не подписывались. УК должна будет взыскивать их с прежних владельцев.

Задолженность за коммунальные услуги

Понятие задолженности за ЖКУ определено законодательными актами Российской Федерации. Статьей 155 Жилищного Кодекса (ЖК) определено, что лица, которые несвоевременно внесли или частично оплатили квартплату, за исключением сборов на капремонт, облагаются пеней.

Граничная ставка пени определена Постановлением Президиума Верховного Административного Суда (ВАС).

Неполной оплатой по определению Постановления Правительства РФ № 354 п.118 считается наличие задолженности за пользование 1 услугой на сумму, в размере, который превышает 2-месячную оплату данного вида ЖКУ.

Управляющие компании для взыскания задолженности применяют несколько общественно-правовых подходов:

  • публично размещают списки должников на досках объявлений;
  • в соответствии с договорами и в рамках законодательства начисляют штрафы и пени;
  • ограничивают или полностью приостанавливают поставку коммунальных услуг.

Законность отключения водоснабжения, электроэнергии, отопления или газа по Правилам предоставления ЖКУ, утвержденным Правительством РФ в мае 2011 года, набирает силу, если размер задолженности превышает 3-месячную сумму за предоставление 1 услуги, исходя из нормы потребления установленной в каждом конкретном регионе.

Отключение жилья от сетей может осложнить продажу недвижимости.

Исключением является случай, когда покупатель до совершения сделки оплатит за продавца долг за услуги ЖКХ и повторное подключение к сетям, если такое предусмотрено договором с управляющей компанией и обосновано законодательно.

Будет ли повышение квартплаты в 2018 году? Смотрите тут.

Поделиться:
Нет комментариев