Главная » Помощь при продаже » Продажа квартиры по заниженной цене

Продажа квартиры по заниженной цене

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.

Законом № 382-ФЗ (2014 г.) в НК введены изменения в части исчисления и уплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за продаж квартир по заниженной цене.

В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример 1.

Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:

  1. Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
  2. Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
  3. Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.

Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.

Пример 2.

Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.

Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.

Риски продавца и покупателя при купле-продаже жилья по нерыночной цене

Продажа объекта недвижимости по нерыночной цене может привести к ряду негативных последствий для каждой из сторон по сделке.

Для покупателя риски могут быть следующего характера:

  • При занижении цены квартиры, если суд признает сделку недействительной по каким-либо причинам, покупатель не имеет никаких гарантий. Квартира возвращается продавцу целиком, а покупателю сумма, указанная в договоре, так как доказать, что реальная оплата была выше практически невозможно.
  • Если покупатель решит ранее чем через 5 лет продать недвижимое имущество, которое было куплено по заниженной стоимости, ему придется оплатить налог, который можно уменьшить на сумму расходов, понесенных при приобретении этой квартиры, подтвержденных документально. А расходы, указанные в договоре, являются заниженными.

Продавец, изменяя тем или иным образом цену, установленную в договоре, может привлечь внимание налоговых органов:

  • Если стоимость жилья значительно меньше рыночной, то возможность проведения налоговой проверки крайне высока.
  • По итогу проверки налоговая вправе доначислить недостающую сумму платежей, а также привлечь лицо к ответственности, ввиду уклонения от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ).

Есть вопрос к юристу?

Вы пытаетесь избежать налога?

Расписку необходимо писать от руки (в случае возможной почерковедческой экспертизы), указать паспортные данные, дату рождения продавца и покупателя, адрес регистрации и фактического места проживания, сумму, которую обязуется оплатить покупатель (писать цифрами и прописью), указать точную дату оплаты, дату составления расписки.

Также необходимо отметить, что продажа квартиры по заниженной стоимости влечет для продавца значительные риски.
Суд в данном случае не передаст дело в налоговую, а сообщит о факте уклонения от уплаты налогов. А неуплаченные деньги вряд ли взыщут по суду, поэтому лучше указывать полную стоимость.

Добрый день Александр!

Как один из вариантов подтверждения передачи большей суммы денег составьте дополнительное соглашение к договору купли-продажи в части оплаты. В рамках данного доп.соглашения составьте расписку.

Александр! Если Ваша цель подтвердить реальную стоимость квартиры в случае признания сделки недействительной, то составляйте расписку в обычном порядке. Получил денежную сумму… рублей за квартиру по договору купли-продажи от дата.

Почему Вы думаете, что суд не примет во внимание расписку, а примет только сумму по дкп?

Расписка подтверждает сумму переданную продавцу покупателем. В суде придется выбирать. Либо взыскивать всю сумму, либо только сумму по дкп. Ответственность тут несет продавец, а не покупатель.

Составьте договор купли продажи квартиры и Акт приема передачи квартиры.

Вначале совместно подпишите Акт приема передачи квартиры, где укажите, что деньги полученны в полном размере, претензий у сторон не имеется, но расчет не производите.

Сам по себе этот Акт без договора ничего не значит, соответственно рисков у сторон ни каких.

После этого подписывайте договор купли продажи и производите фактический расчет за квартиру.

В результате у Вас на руках бедет договор и Акт в котором будет указанно, что расчет произведен полностью.

Александр, в Москве ” в ходу” расписка за ” неотделимые улучшения”, но однозначной судебной практики о предъявлении этих расписок нет. Вы как я понимаю покупатель?

Если Вы решите покупать по заниженной стоимости, то самый надежный метод это страхование титула на всю стоимость квартиры. За этим можно обратиться в любую страховую компанию.

В случае признания недействительным договора, страховая возместит Вам стоимость квартиры.

Кроме того, для полной уверенности денежную сумму я бы перечислил через банковский расчетный счет и в расписке указал номера счетов. В этом случае можно будет доказать движение денежных средств.

Александр, хотела бы еще дополнить свой ответ. Ни одна даже самая надежная расписка не защитит Вас от ситуации, когда ответчику в суде ( Вашему продавцу) просто нечем платить. Суд присудит выплаты, а выплачивать их будет в час по чайной ложке ( если нет иного имущества).

Тут даже не в том как составить расписку и этим защитить себя вопрос. Нужно тщательно проверить документы по квартире, что бы исключить возможности предъявления претензий.

Согласно ст. 198 УК РФ

При продаже через наше агентство Вашего объекта недвижимости мы гарантируем Вам объемную рекламу во всех доступных средствах информации, ведь, как известно, хорошая реклама – это двигатель торговли:

1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений,

совершенное в крупном размере, –

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного

года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо
арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, –

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей
или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от
восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех
лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма

Продажа квартиры с заниженной стоимостью: подводные камни:

Если у покупателя достаточно денежных средств для оплаты полной стоимости недвижимости, то у продавца есть возможность договориться и указать в договоре заниженную стоимость, а разницу получить по расписке или наличными.

Если же квартира покупается в кредит или по ипотеке, то банк не согласится выдать кредит на таких условиях.

налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет
подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов
и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или)
сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным
размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд
более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или)
сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов,
либо превышающая девять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей

статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью
уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в
размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом
Российской Федерации.

Если у вас есть реальная перспектива вскрытия факта занижения вами стоимости отчуждаемого имущества, то я бы рекомендовал вам не «баловаться». а провести сделку в чистую. Судья при обнаружении признаков состава преступления просто обязат поставить в известность соответствующие органы, даже может возбудить уголовное дело прямо в суде.

Продажа квартиры с завышением стоимости

Завышение цены жилья обычно встречается при осуществлении сделки по получению ипотеки.

Основными целями завышения стоимости могут являться:

  • Желание покупателя получить большую сумму ипотечных средств. Это возможно, если будущий владелец недвижимости и продавец достигнут соглашения о том, чтобы прописать в договоре цену большую, чем та, которая в итоге будет передана продавцу.
  • В случае если покупателю не удается выплачивать ипотечные взносы, банк обращает взыскание на жилье. При этом, как правило, на торги выставляется объект недвижимости по цене, указанной в договоре, чем цена выше, тем более выгодно для покупателя.

Для того чтобы увеличить цену по договору, может быть недостаточно достичь договоренности между покупателем и продавцом, так как стоимость жилья определяют независимые оценщики, а на основании именно их оценки банки перечисляют клиенту заемные денежные средства.

Продажа жилья по цене ниже или выше кадастровой стоимости

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

Текст расписки при заниженной стоимости:

Прошу подсказать текст второй расписки (или обязательства – что лучше?) при покупке квартиры по заниженной стоимости, чтобы максимально себя обезопасить. Слышал, если во второй расписке указать, что сумма за квартиру – то судья не только не примет во внимание это, но и отправит дальше дело в налоговую, в случае суда.

  • Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
  • Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
  • Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной. Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Поделиться:
Нет комментариев