Главная » Помощь при продаже » Продажа квартир по переуступке прав

Продажа квартир по переуступке прав

1. Волеизъявление застройщика

Порядок оформления переуступки зависит от того, полностью ли цедент заплатил застройщику за квартиру. Если оплата уже произведена, при заключении договора цессии продавец передает покупателю только права по основному договору (Гражданский кодекс называет это уступкой требования). По общему правилу ГК РФ в такой ситуации нет необходимости получать согласие застройщика на переуступку — достаточно его письменного уведомления. Однако обязательность согласия может быть прописана в договоре с застройщиком, поэтому стоит проверить данный факт перед заключением сделки и действовать соответственно правилам основного договора.

К уведомлению нужно отнестись очень внимательно. Например, необходимо позаботиться о доказательствах его направления и получения застройщиком. В противном случае тот имеет право с чистой совестью сказать, что ничего не знал о переуступке, и передать квартиру по завершении строительства первоначальному покупателю.

Если цедент еще не полностью рассчитался с застройщиком, то по договору цессии цессионарию переходят не только права, но и обязанности по основному договору (наряду с уступкой требования имеет место перевод долга). В таком случае обязательно требуется согласие застройщика на переуступку. Застройщики, пользуясь тем, что у них есть решающее слово в этой ситуации, нередко требуют плату за дачу согласия, стандартный размер которой обычно составляет от 1 до 5% цены первоначального договора.

Важно помнить, что согласие застройщика должно быть письменным. Рационально предусмотреть его подпись и в самом договоре цессии: это удобнее, чем создавать отдельный документ, и доказывает, что застройщик действительно видел договор переуступки. Многие строительные компании даже разработали собственные формы подобных соглашений для смены покупателей.

Что это такое?

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?

Привлекательные для инвестиций квартиры в строящихся жилых комплексах часто еще до ввода в эксплуатацию здания несколько раз переходят из рук в руки. Для того чтобы продать жилье, которого еще не существует, пользуются таким способом, как продажа квартиры по переуступке . Особенности данного вида сделок мы рассмотрим в нашей статье.

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.

Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ипотечному кредиту:

Приобрести квартиру по переуступке можно в кредит. Банки положительно относятся к данному виду сделки, в отличие от финансирования жилья в еще не построенном доме.

По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним.

То есть договор цессии действителен лишь в отношении строящегося, а также фактически построенного, но юридически не принятого инвестором жилья.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).

После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

• после того, как будет выплачена цена договора первым владельцем квартиры (это подтверждается соответствующим документом от застройщика);
• если в договоре долевого участия в строительстве предусмотрено наличие согласия застройщика на переуступку прав требования, то без такого согласия сделка может быть признана недействительной;
• если квартира была приобретена по ипотеке, то на переуступку прав необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Статья 390 Гражданского кодекса устанавливает правило, согласно которому, в случае несоблюдения вышеуказанных условий, ответственность перед застройщиком несет первоначальный собственник. С него же в последующем и будет взыскана сумма, которая была выплачена по договору цессии, проценты за пользование чужими денежными средствами, и возмещены понесенные убытки.

Уступка прав требования подлежит государственной регистрации. Но на практике возможны следующие мошеннические схемы с подменой договоров: с будущими приобретателями квартир заключается предварительный договор купли-продажи, который не подлежит обязательной регистрации, и квартира «перепродается» несколько раз. Добросовестные покупатели перечисляют деньги, а продавец исчезает. Соответственно, чтобы этого избежать, соглашайтесь на переуступку прав требования только по договору долевого участия в строительстве.

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме.

Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве.

Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Риски при продаже квартиры по переуступке прав собственности

Банкротство компании. Стоит быть очень осторожным, если вы покупаете квартиру по переуступке прав за небольшие деньги.

Возможно, уже известно о предстоящем банкротстве застройщика и тем самым пытаются «спихнуть» неликвидные активы.

После заключения договора, претензии можно будет предъявить только застройщику, даже если дольщик знал о его финансовых проблемах.

Поэтому перед подобной сделкой не поленитесь навести справки о финансовом положении застройщика. Ещё один вариант – прописать в договоре ответственность продавца перед покупателем.

Перед подписанием договора цессии покупателю необходимо узнать соответствует ли новостройка плану, сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки.

Встречаются случаи двойной переуступки прав. Исходя из судебной практики, можно сказать, что чаще всего недвижимость достаётся первому покупателю. В Росреестре надо провести процедуру регистрации, если фирма предлагает другой вариант, в обход – задумайтесь о законности подобной сделки.

Ненадёжный продавец. Если он не уведомит фирму-застройщика о том, что уступает квартиру, сделка признаётся фиктивной.

Предлагаем вам посмотреть видеоролик, что такое переуступка прав при продаже недвижимости и каковы риски.

В строящемся жилье

Квартиры на стадии строительства дома скупают преимущественно инвесторы, зарабатывающие на дальнейшей перепродаже недвижимости по завышенной стоимости.

Они несут огромные риски, ведь вероятность банкротства строительной компании достаточно велика. Несмотря на возможные финансовые убытки, жилье в строящемся доме пользуется огромным спросом.

И продажа квартир по переуступке от собственника невозможна. На этапе строительства покупатель квадратных метров всего лишь дольщик.

Собственником он становится после оформления соответствующего свидетельства, получить которое возможно на момент ввода дома в эксплуатацию.

Пока дом не достроен, приобрести можно только право собственности. Оно дает возможность требовать от застройщика соблюдение сроков сдачи дома, положенных нормативов. В случае банкротства строительной компании риски также несет новый дольщик.

При составлении договора переуступки прав важно указывать реальную стоимость квартиры.

Если застройщик не сможет выполнить принятые обязательства, дольщику будет выплачена именно та сумма, которая указана в документах.

Как заключить договор переуступки пая в ЖСК в 2018 году, читайте здесь.

Как осуществить

Специалисты юридической практики рекомендуют сразу проверить на юридическую чистоту документы застройщика, а также дольщика.

Составление договора:

В договоре уступки содержится информация:

  • о организации-застройщике, первом и новом дольщике;
  • предмет договора – адрес, номер, площадь, этажность;
  • права, обязанности, ответственность сторон;
  • цена договора;
  • дополнительные данные.

Можно подготавливать договор самостоятельно, заручиться поддержкой нотариуса или юриста, с помощью застройщика.

Может оказаться, что дольщик брал свой пай в кредит у банка. Тогда будет сложнее оформить переход долевого участия от одного лица на другое лицо.

Проверяются все документы, которые оформлены на земельный участок под застройку, самое строительство, план, проектные чертежи и прочее.

Процедура оформления цессии будет заключаться в следующем алгоритме шагов и особенностях, которые следует знать:

  1. Убедиться в том, что у первого владельца квартиры есть право требования окончательного завладения имуществом.
  2. Убедиться в том, что вся сумма по недвижимости выплачена застройщику, либо банку, окончательно.
  3. Проверить в договоре, есть ли там прописка о допуске к переуступке прав требования.
  4. Если дольщик оформлял свое право требования у застройщика через ипотеку в банке, тогда понадобиться ему взять у банка согласие на переуступку.
  5. Обязать погасить сначала все долги первого дольщика, если еще не выплачены все необходимые суммы.
  6. После того, как все документы проверены, финансовых обязательств нет перед кредиторами и застройщиком, можно уже заключать договор цессии, переуступки прав требования.
  7. Новый договор регистрируется в государственном учреждении – Едином Росреестре, где был зарегистрирован договор, заключенный с первым дольщиком.
  8. Также следует внести соответствующие записи об изменениях в документацию застройщика.

3. Особенности переуступки права в зависимости от заключенного с застройщиком договора:

Цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя в договоре с застройщиком, поэтому по соглашению переуступки он получает лишь тот объем прав, который был у его предшественника. Этот объем может сильно различаться в зависимости от того, по какому договору работает с покупателями застройщик.

Право требования дольщика закрепляются договором долевого участия, который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре в отделе по вопросам недвижимости.

Также очень важная деталь – в договоре обязательно должно быть прописано, что у первого дольщика есть право переуступки квартиры.

Если в договоре этого не указано, можно подозревать в мошенничестве компанию-застройщик. По всей вероятности, она намеревается получить свою прибыль.

Так обычно поступают те застройщики, которые имеют квартиры, оформленные в долевой собственности у них, а не только у дольщиков.

Поэтому им выгоднее дотянуть сроки до полного оформления квартир в собственность, чтобы можно было выгоднее их продать.

Проверить, выплачена ли вся сумма, можно по специальному документу, отражающему, что финансовое обязательство перед застройщиком выполнено – акту приема-передачи.

В этом акте должна быть ссылка на номер и дату договора долевого участия, дата окончания строительства, а также даты и суммы, выплаченных денежных средств дольщиком.

Очень важно, чтобы в акте было указано, что застройщик не имеет никаких претензий к дольщику и что все денежные обязательства были сторонами выполнены.

Обратите внимание! Если не стребовать у застройщика акт приема-передачи, то можно оказаться в долгах, когда квартира будет принята вторым дольщиком по переуступке.

Если речь идет о переуступке прав требования по ипотеке, тогда первый дольщик обязан взять письменное разрешение у банковского учреждения на сделку. Но это необходимо сделать, если долг по кредиту еще не выплачен.

Финансовое учреждение должно знать, какое лицо сменяет первого дольщика, кто будет новым дольщиком по квартире.

Вообще по ипотеке купить квартиру всегда сложнее, ведь банк обычно всегда запрашивает залог. Кроме этого потребуется включить в сделку договор долевого участия по ипотеке.

Образец договора можно скачать здесь.

Поэтому второму дольщику придется подумать о предоставлении равноценного залога. Если же долги все выплачены по ипотеке, тогда первый дольщик берет у банка справку о том, что у финансовой организации никаких претензий к нему нет и все финансовые обязательства закрыты.

Как тип договора с застройщиком влияет на цессию?

В зависимости от того, какой именно договор был подписан между застройщиком и цедентом, права последнего могут сильно разниться, об этих особенностях необходимо помнить при продаже квартиры по переуступке прав.

Обязанность оплатить весь долг перед застройщиком и банком (проценты по использованию кредитных денег) возлагается на первого дольщика по договору долевого участия, а также по ст.390 ГК РФ.

Поделиться:
Нет комментариев