Главная » Аренда » Передача прав аренды на земельный участок. Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Передача прав аренды на земельный участок. Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Нюансы оформления

Особенности переуступки состоят в следующем:

  1. Оформление возможно только в письменном виде.
  2. Желательно наличие нотариально заверенного согласия второго супруга (физическим лицам) или протокола решения о совершении такой сделки (юридическим лицам). Эти документы обезопасят вас от возможности оспаривания такой сделки и обязательно понадобятся, если сделка будет признана крупной.
  3. Необходима обязательная гос. регистрация.
  4. Составление писем об отсутствии финансовых претензий.

Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка:

Переуступка права аренды земельного участка может происходить между юридическими или физическими лицами.

Главным требованием к обеим участникам является исполнение условий договора, в том числе своевременная оплата арендодателем средств за территорию.

2). 22 (п. 8) и 606 Гражданского кодекса РФ дают понятие аренды того или иного имущества для получения права использования его по целевому назначению без права распоряжаться им в будущем.

Законодательная база:

Земельные отношения регулируются Земельным кодексом Российской Федерации, которым статьей 22, определены права и обязанности арендатора, они также закреплены в п.2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что он обладает правом распоряжаться землей по своему усмотрению, в рамках договора с арендодателем.

В соответствии с этими нормами арендатор не может передавать земельный участок для пользования кому-то другому. В настоящее время применяется договор цессии.

На основании этого документа осуществляется переуступка права аренды земельного участка с отчуждением прав у предыдущего обладателя.

Если арендатор получил землю под жилую застройку, то и передать он имеет право ее только для использования в этих целях.

Возвращение участка собственнику. Осуществляется на основании акта сдачи-приемки;ответственность сторон. В этом разделе необходимо определить, что произойдет, если одна из сторон нарушит условия договора.

Существующие ограничения и обременения использования участка.

Между физическими лицами

При подписании договора уступки между гражданами, требуется принимать во внимание следующие важные нюансы:

  • запрещается строительство на участке без получения разрешения от арендодателя;
  • арендатор не может передать участок в субаренду без согласия другой стороны;
  • запрещена порча территории – она должна сохранить свой первоначальный облик.

Физическое лицо, выступающее арендатором, должно в установленные сроки оплачивать аренду, иначе его права не надел могут быть обжалованы в судебном порядке.

Что это значит

Кодекс о Земельных правоотношениях предусматривает всего два разрешенных вида аренды земли:

  • для ведения сельскохозяйственной деятельности;
  • под индивидуальное строительство частного дома.

В первом случае такой возможностью чаще всего пользуются наши граждане, которые выращивают продукцию и реализуют ее на рынках для извлечения дохода.

Второй вариант предусматривает возведение жилых и нежилых строений, причем арендный договор под эти цели обычно заключают с органами местной власти.

Цели могут быть самыми разными – от строительства гаражного бокса до строительства многоквартирного дома, а договоры могут заключать как физические, так и юридические лица.

Сами правоотношения заключаются на определенный срок, переход права временного владения землей обязательно подлежат регистрации, если они рассчитаны на срок более года.

Все предельно понятно – заключено соглашение между заинтересованными лицами, один по нему соглашается передать свое имущество другому лицу, а другой обязуется оплачивать арендную ставку.

Но может случиться и так, что арендатора перестали устраивать условия договора, или он просто не может использовать взятую в аренду землю по целевому назначению.

Именно эти обстоятельства заставляют его задуматься о передаче своих прав на другое лицо, то есть возложить все свои обязанности на него.

Правовой статус арендодателя

Если арендатор земли принял решение передать принадлежащие ему права другому лицу, то за арендодателем сохраняется его правовой статус, присвоенный при подписании первого договора.

Арендодатель в соответствии с законодательством может не заключать соглашение со вторым арендатором, если это вступает в противоречие с его правами или интересами.

Порядок оформления:

Все отношения, складывающиеся между владельцем участка и двумя арендаторами, должны оформляться в соответствии с действующим законодательством.

Им предусматривается необходимость проведения государственной регистрации произошедшей сделки, если переход прав подразумевается на длительный срок – более года.

Арендодатель, если иное не регламентируется законом, обладает правом прекращения его действия до срока истечения, более того он может увеличить размер арендных выплат.

При желании он может отдать принадлежащие права третьему лицу, но при этом подписывается новый договор.

Что следует помнить при переуступке прав аренды

Чтобы все действия были признаны законными, следует руководствоваться положениями Земельного Кодекса, в частности в ст. 22 указано: в пределах действия арендного договора, временный наниматель может совершать с землей юридически значимые действия:

  • передавать свое право на использование надела в пользу третьих лиц, не участвующих в первичном соглашении;
  • выставить земельный участок в качестве залогового имущества при получении кредитных средств;
  • использовать его как обеспечение для образования уставного капитала при образовании хозяйствующей компании;
  • представить его паем, для принятия участия в кооперативном строительстве жилого или нежилого строения;
  • оформить дополнительный субарендный договор на передачу части участка третьему лицу.

Но если прямой арендатор будет передавать свои права, то у третьего участника сделки уже не будет вышеперечисленных прав распоряжения переданным ему объектом имущественных прав.

Обращаем ваше внимание! Проводить все дополнительные действия с землей следует только с согласия ее собственника, и то, если подобное оговорено обоюдными договорными обязательствами сторон.

Иными словами, при переуступке арендных прав первоначально фигурирующий арендатор полностью утрачивает свое право на использование земли, но с оформлением дополнительного соглашения, причем напрямую с арендодателем третий участник никак не встречается, просто направляется ему уведомление о смене титула нанимателя.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

  • Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
  • Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
  • При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
  • Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
  • Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

Права арендатора

Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

    передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:

  • залога для обеспечения выполнения обязательств;
  • взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
  • пая, вносимого в производственный кооператив;
  • передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.
  • Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

    Регистрация

    Государственная регистрация потребуется, если переход прав аренды от одного лица к другому происходит на срок более одного года.

    Она осуществляется только при уплате государственной пошлины (статья 25.3 НК РФ).

    Её размер равен:

    • для физического лица – 2000 руб.;
    • для юридического лица – 22000 руб.

    Предусматривается ряд важных моментов, которые требуется учитывать при регистрации договора:

    • право аренды передается двумя путями – переуступка или с использованием соглашения субаренды;
    • чтобы оформить договор переуступки не потребуется согласие арендодателя (с условием, что предыдущий договор заключается на срок не более пяти лет), если этого пункта нет в соглашении;
    • обязанностью сторон договора переуступки является уведомление владельца надела о том, что ответственное лицо было сменено;
    • пакет документов, который потребуется для регистрации, зависит от правового статуса каждой стороны.

    Порядок уплаты платежей

    При заключении договора переуступки необходимо учитывать несколько аспектов, связанных с оплатой:

    Земельный участок — порядок переуступки прав аренды:

    Для того чтобы ускорить процесс получения права на пользование участком, используют так называемую переуступку права аренды, которая ранее именовалась цессией. Эта процедура отличается более сжатыми сроками, но, как и любая юридически оформляемая процедура, имеет некоторые особенности при оформлении.

    Во избежание ошибок нужно разобраться в главных вопросах.

    1. Новый арендатор и арендодатель самостоятельно принимают решение по поводу стоимости и сроков внесения платежей (зачастую сохраняются условия первоначального договор).
    2. Если второй арендатор по определенным причинам не вносит оплату в определенное время, то он должен уплатить сумму с начислением пенни.
    3. Арендатор имеет право использовать разные способы оплаты: перевод на банковский счет, карточку, переводы почтой, передача наличных средств и т.д.

    Что значит покупка квартиры по переуступке? Читайте здесь.

    Оформление земельного участка в собственность, если он в аренде: грамотный переход права:

    Земельный участок (ЗУ), оформленный на праве аренды, допускает переоформления в собственность путём приватизации или выкупа по кадастровой стоимости. Как оформить земельный участок в собственность, если он в аренде и другие нюансы мы поясним далее.

    Как осуществляется переуступка прав дольщика по договору долевого участия в строительстве? Подробная информация в этой статье.

    Поделиться:
    Нет комментариев