Главная » Аренда » Если находятся под одиночным боксом

Если находятся под одиночным боксом

Права на землю под новостройками

28 марта 2012 г. на сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в котором были сделаны важные выводы относительно статуса земельного участка под домом, введенным в эксплуатацию. Так, застройщик получил землю в аренду для возведения МКД. После того как дом был построен, а помещения – переданы дольщикам, застройщик и публичный собственник земли подписали соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи участка арендодателю. Однако управление Росреестра отказало в погашении регистрационной записи об аренде. Обоснование чиновников было следующим: на момент обращения в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав на помещения в МКД, в связи с чем право аренды земли осталось обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Суды трех инстанций поддержали застройщика. Президиум ВАС РФ отменил эти судебные акты, отметив: хотя выводы судов и не противоречат закону, ими не были учтены еще некоторые важные положения, а именно приведенные выше нормы о возникновении права собственности на землю под МКД и, кроме того, правило о признании регистрации права собственности на помещение в МКД одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), а также разъяснения, данные в Постановлении N 10/22. Все эти нормы позволили Президиуму ВАС РФ заключить: земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды между застройщиком и мэрией и возврат участка мэрии невозможны. Недопустимо и распоряжение этими лицами участком. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ , поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на землю, но и переход к собственникам помещений права аренды этого участка. Поэтому и застройщик, и мэрия, и любой из собственников участка вправе обратиться в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

В данной статье сказано о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.

Позиция Президиума ВАС РФ. Сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок под вновь построенным домом поступает в общую долевую собственность собственников помещений в нем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД.

Кстати, именно из этого принципа исходят арбитры в спорах о взыскании представителем публичного собственника земли сумм арендной платы с застройщика после ввода МКД в эксплуатацию. Подробней об услуге “оформление земли под зданиями”. Они полагают, что земля перешла в собственность бывших дольщиков, соответственно, застройщик перестал пользоваться земельным участком, а публичное образование утратило право на взыскание арендной платы (Постановления ФАС ПО от 28.02.2011 по делу N А49-2793/2010, ФАС СЗО от 08.02.2012 по делу N А56-66160/2009, от 27.12.2011 по делу N А56-7453/2011). Если застройщик возводит несколько МКД (корпусов в жилом комплексе) на предоставленном ему в аренду земельном участке, по мере ввода в эксплуатацию каждого дома арендные правоотношения прекращаются в соответствующей части, взыскивать арендную плату за весь первоначально предоставленный под застройку участок нет оснований (Постановления ФАС МО от 23.05.2011 N КГ-А40/4023-11, ФАС ПО от 29.04.2011 по делу N А12-14473/2010). Также нельзя продлевать договор аренды в отношении всего участка, часть которого занята сданными в эксплуатацию МКД (Постановление ФАС ДВО от 26.04.2011 N Ф03-1190/2011).

Примечательно, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 пришел к выводу о переходе в собственность собственников помещений земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет еще до возведения МКД и предоставленного в аренду с целью строительства дома. Этот момент весьма важен, поскольку формирование участка именно для эксплуатации дома, а не для его строительства может стать необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на землю под МКД. Кстати, в споре, рассмотренном ФАС ЗСО (Постановление от 24.06.2011 по делу N А70-8899/2010), представитель публичного собственника обосновал свое требование о взыскании арендной платы с застройщика именно тем, что под сданным в эксплуатацию МКД земельный участок не формировался (участок был сформирован в 2002 г., до сдачи дома в эксплуатацию), следовательно, он не мог перейти в собственность дольщиков. Однако арбитры отвергли эти доводы, указав, что нет требований о формировании иного участка земли. Что касается ФАС СКО, то он в аналогичной ситуации посчитал подобные аргументы существенными и указал: введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок. сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома. Застройщик не подтвердил, что площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества, соответствует общей площади арендованного земельного участка, поэтому нельзя считать, что у собственников помещений в МКД возникло право собственности на землю, следовательно, арендные правоотношения не прекращены. Таким образом, требования арендодателя о взыскании с застройщика арендных платежей были удовлетворены (Постановление от 26.08.2011 по делу N А32-7776/2010).

Куда обращаться?

В крупных городах следует обращаться в департамент (управление) имущественных и земельных отношений или специализированные отделы местной администрации. В небольших населенных пунктах нужно обращаться в земельный отдел городского (сельского) совета.

Необходимо предоставить заявление и собранные документы.

Правило о возникновении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок под новостройкой работает, даже если такой участок находился в собственности не у публичного образования, а у частного лица (например, у застройщика). После первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД право общей долевой собственности возникает у собственника, одновременно прекращается право собственности на землю у застройщика. Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 26.07.2011 N ВАС-9209/11), в котором был признан недействительным отказ управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика на землю. Застройщик мотивировал подачу заявления в Росреестр отказом от права, а суды уточнили: такое заявление застройщика фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Что лучше для дольщика — аренда или собственность земли под новостройкой?

Однако, продолжает эксперт, в ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, запрещена приватизация прибрежных зон, участков, относящихся к лесному фонду. Поскольку коттеджи именно в таких местах являются наиболее привлекательными для покупателей, застройщики выбирают единственно возможный вариант – аренду.

Если находятся под одиночным боксом

  1. Необходимо зарегистрировать право на постройку.
  2. Произвести межевание (необходимо обратиться в специализированные службы по межеванию).
  3. Подается заявление в ответственные инстанции, которые выносят решение о выдаче участка в аренду.
  4. Заключается договор долгосрочной аренды.
  5. Арендная плата составляет обычно 0,3% от кадастровой стоимости участка.
  6. Производится также оплата гос.пошлины при регистрации в ЕГРП в размере 2 т.р.
  7. Срок аренды для капитального гаража может быть до 49 лет, для металлического до 5 лет.
    Скачать бланк заявления о предоставлении земли а аренду

    Условия перевода арендованных земельных наделов с домом в собственность

    Кто имеет право?

    Право на приватизацию есть у собственников квартир. Ими могут быть граждане, юридические лица. Право не может быть незаконно ограничено.

    По смыслу ст. 36 ЖК РФ земля под домом является собственностью граждан. Передача участка в порядке приватизации свидетельствует о юридическом подтверждении права собственности на землю.

    Присутствие на арендованных земельных территориях жилых зданий предусматривает несколько возможных вариантов их приобретения в собственность. Так как оформить землю, если земля под домом в аренде, дом в собственности? Процедура предусматривает бесплатный перевод земли во владение, а также платное оформление участков в собственность.

    Бесплатное оформление территорий возможно при условии, когда:

    1. владельцы жилых домов, которые являются собственниками строений до 2001 года (год вступление в действие ЗК РФ), расположенных на территориях, не пребывающих в их собственности.
    2. Гражданские лица арендуют землю с условием постройки на ней собственного жилья или организации ЛПХ еще до 2001 года.
    3. Гражданским лицам территории с жилыми постройками предоставлены в постоянное пользование, а также наследуемое пожизненное владение.
    4. Земли, с расположенными на них жилыми зданиями находятся во владении садоводческих, строительных и гаражных кооперативов.

    Платное оформление территорий в собственность возможно при условии получения земельных наделов после 2001 года.

    Свои определенные условия существуют при оформлении в собственность земельных наделов, которые выделяются гражданам в аренду под ИЖС. Для получения такой возможности необходимо выполнить определенные условия:

    Приватизация земля под многоквартирным домом:

    Каких-либо сроков давности для передачи земли из публичной в частную собственность не существует.

    Граждане вправе собрать техническую документацию, правоустанавливающие документы на землю и обратиться за оформлением, регистрацией права собственности в заявительном порядке.

    • построить согласно срокам, указанным в пункте договора индивидуальное жилое здание;
    • оформить в уполномоченных органах право своей собственности на строение;
    • имея на руках документ о зарегистрированной собственности, обратиться в местный административный орган, который переведет арендованную территорию в собственность.

    Условия перевода арендованных территорий в личную собственность в зависимости от особенностей, категории выделяемых земель, а также целевого предназначения могут основательно отличаться друг от друга, впрочем, как и сама процедура перевода земли в собственность.

    Внимательное изучение государственных нормативных актов, а также пунктов составленного с владельцем земли соглашения позволит заложить надежную законодательную основу под процесс оформления наделов земли в собственность.

Поделиться:
Нет комментариев